Что такое дефолтная квартира и где ее купить

15.10.08 10:01 2424

Дефолтная квартира с молотка, или что делает банк, если заемщик не погашает ипотечный кредит.

Что такое дефолтная квартира и где ее купить

Финансовый кризис может спровоцировать массовый невозврат кредитов, залогом по которым выступает жилье. Банки будут вынуждены пускать это имущество с молотка, пишет "ДЕЛО".

«Ипотечных квартир продаваться стало больше, — говорит Наталья Красько, владелец агентства недвижимости «Квартирка». — Если еще год назад это были единичные случаи, то сейчас они уже на слуху».

По словам начальника отдела развития ипотечных продуктов OTP Банка Светланы Спицыной, доля дефолтных кредитов в их банке сегодня составляет около 0,1% от общего портфеля. «Заемщики дорожат своей кредитной историей и стремятся вовремя погашать свои кредиты», — объясняет Спицына. Однако рост курса доллара и возможное снижение зарплат, спровоцированное кризисом, может негативно сказаться на платежеспособности некоторых рядовых заемщиков.

Поэтому эксперты финансового рынка не исключают, что в скором времени показатель проблемных кредитов увеличится. Для сравнения: в соседней России доля дефолтных ипотечных кредитов в разных банках уже достигает 1-4%. Получить ипотечный кредит на покупку квартиры в новом доме в России уже практически невозможно. А Росевробанк на прошлой неделе попросил своих заемщиков досрочно погасить 30% ипотечных кредитов до 15 ноября.

О временном приостановлении ипотечного кредитования заявили Родовид Банк, Укргазбанк, ТАС-Инвестбанк и другие.

Как забирают ипотечную квартиру


Если заемщик не реагирует на просьбы о погашении задолженности, финучреждение может забрать залоговое имущество (квартиру, дом, земельный участок). Основанием для отчуждения имущества является залоговый договор. Обычно это договор стандартной формы — утверждается головным банком сети.

По словам Светланы Спициной, в случае возникновения проблем по уплате кредита клиенты, как правило, самостоятельно пытаются продать недвижимость и погасить задолженность перед банком. Это наименее болезненный для заемщика путь.

«Если человек уже видит, что он не тянет по кредитам, он выставляет на продажу кредитную квартиру по цене, которая близка к рыночной. Сейчас на рынке много таких квартир. Когда звонишь, хозяин говорит: «Знаете, у меня квартира заложена в таком-то банке, у меня 75 тысяч долларов кредита и сделка будет происходить в банке», — подтверждает Ирина Пузенко, риелтор агентства недвижимости «Украинский дом». В таком случае банк становится участником процесса купли-продажи.

Если же неплатежеспособный клиент не проявляет инициативы, ее может проявить банк. Финучреждение получает исполнительный документ и предъявляет его в государственную исполнительную службу для принудительного исполнения. Например, банк получает у нотариуса исполнительную надпись и обращается в исполнительную службу для возбуждения производства по принудительной продаже залогового имущества.

«Это, конечно же, гораздо быстрее, чем через суд, потому как судебный процесс может тянуться месяцами и годами», — объясняет Наталья Карпова, ведущий экономист департамента потребительского кредитования Проминвестбанка.

«У нас в договоре предусмотрено, что если в течение месяца заемщик не появился, мы имеем право обратиться в суд. Естественно, это самая крайняя ситуация — до этого мы пытаемся договориться с клиентом», — сказала Карпова. По ее словам, в случаях, если была застрахована платежеспособность клиента, банк может обратиться в страховую компанию по случаю неплатежеспособности.

«Если заемщик предоставит документальное подтверждение того, что он не мог заплатить по кредиту по уважительной причине, даем ему отсрочку, передвигаем график погашения кредита», — говорит Карпова. Причиной отсрочки ипотечного платежа может стать состояние здоровья заемщика (справка о том, что он был болен и потратил деньги на лечение), или же ухудшение материального состояния (уволился с работы и находится в поиске новой), или стихийное бедствие.

Если Фемида склоняется на сторону финучреждения, дело передается в исполнительную службу, а она уже занимается реализацией заставного имущества. Обращаясь в суд, банк подает расчет, где указано, сколько заемщик должен финучреждению (проценты, тело кредита, пеня, штрафы). В споре банк претендует только на указанную сумму.

«Реализацией квартиры занимается государственная исполнительная служба, а нам только перечисляет деньги от ее продажи, — говорит Антон Тарабан, начальник отдела кредитования банка «Аркада». — Поэтому банку не особо интересно, кому и за сколько эту квартиру продадут».

В условиях кризиса на рынке недвижимости на продажу квартиры по рыночной стоимости, которая в отсутствие достаточного количества сделок является скорее декларативной, может уйти много времени. Поэтому вполне возможно, что продавать заложенную квартиру будут дешевле. «Нам как банку нужно скорее вернуть долг», — объясняет Тарабан.

За сколько продадут ипотечную квартиру


Получая кредит, заемщик передает под залог свое имущество, и оно приобретает залоговую стоимость. «По закону залоговая оценка предмета ипотеки должна равняться рыночной оценке, но в каждом конкретном случае оценка может быть ниже рыночной», — рассказывает Наталья Соловьянчик, юрист Национальной ипотечной ассоциации.

Понятно, что с момента определения залоговой цены и до момента продажи рыночная стоимость недвижимости может сильно измениться. По словам Соловьянчик, начальная цена продажи ипотеки определяется по решению суда, оценке оценочного органа или по согласию сторон спора. Однако если есть необходимость продать квартиру в сжатые сроки, государственная исполнительная служба может реализовать имущество по цене не ниже 90% его оценочной стоимости.

«Квартира выставляется на торги, если попался заемщик-простак. А вообще, если человек не смог все посчитать, значит, этому способствовал банк», — считает Ирина Пузенко. В таком случае для того, кто заинтересован в покупке жилья, вполне возможно приобрести залоговое жилье дешевле его рыночной стоимости.

Как купить дешевле


Как рассказала Наталья Карпова, купить ипотечную квартиру на 1-5% дешевле — абсолютно реально. Однако нереальной оказывается задача найти квартиру с большей скидкой. Госслужба исполнения выставляет ипотечное имущество на торги.

«По закону вся информация о дате проведения торгов, предмете ипотеки и цене должна публиковаться в СМИ, но я еще не видела случаев, когда обычный человек покупает такую квартиру», — говорит Наталья Соловьянчик. Загвоздка вся в том, что публичные торги проводят специализированные организации по договору с исполнительной службой, а в этой сфере монопольное положение имеет одна или несколько организаций (банки, служба госисполнения и т.д.), то есть существует определенное поле для злоупотреблений.

Если же вам все же посчастливилось найти выставленную на продажу залоговую квартиру, но наличных денег для покупки у вас нет, то вполне возможно купить залоговую квартиру под кредит в другом банке.

«Человек оформляет кредит в другом банке, гасит задолженность перед нами, и мы переоформляем эту ипотеку, освобождаем имущество из-под запрета, — говорит Наталья Карпова. — Есть и другой вариант: если третье лицо хочет купить это имущество, но у него не хватает средств, мы можем переоформить долг на него, и он будет его погашать. У нотариуса идет переоформление документов, подписываются новые договоры. Были такие случаи».
"Моя Вінниця"
Система Orphus

Останні новини

Реклама