Застройщик с нефтяным прошлым

11.06.08 00:00 3009

Председатель совета директоров инвестиционно-девелоперской компании Steltex Investments Олег Салмин рассказал, как после «Ренессанс Капитала» и «Укрнафты» пришел в строительный бизнес.

Застройщик с нефтяным прошлым

Олег Владимирович, мало кто хочет говорить о первом заработанном миллионе. А вы расскажете, как заработали первый капитал?

Это было в начале 1990-х.

В то время мы с партнерами брали кредиты, чтобы купить за границей товар и перепродать в Украине. В основном это были хозяйственные товары, спортивная одежда. Как сейчас помню, большим спросом пользовались костюмы и кроссовки фирмы Adidas. Хорошие были заработки.

После этого мы создали несколько компаний, которые работали на финансовом рынке Украины. Среди них «Капитал Траст», которая занималась привлечением ваучеров от населения с их последующим управлением. То есть мы были в числе первых торговцев ценными бумагами через компанию «Гранд-Капитал». Сначала скупали ваучеры, размещали их на аукционах, потом покупали акции предприятий, а спустя какое-то время выгодно продавали их — были брокерами на рынке.

Вы стали активным игроком на молодом фондовом рынке Украины?


Можно сказать и так, ведь мы участвовали в создании первой ассоциации по торговле ценными бумагами и украинской фондовой биржи.

Назовите ваших партнеров по бизнесу…

Это несколько людей, которые сейчас занимают достойное положение в обществе. Владимир Зиневич, с которым мы работали около 15 лет, является председателем НАК «Энергетическая компания Украины», Владислав Байрака, который был вместе с нами акционером и участником многих бизнес-проектов, сегодня является председателем правления крупного банка «АВТОЗАЗ».

Известный политик Людмила Супрун также вместе с вами начинала свою карьеру?


Она уже была известным бизнесменом и очень помогла в становлении нашего бизнеса, поддерживала нас, в частности, помогла получить престижный офис в центре Киева, сделать первые заказы. Для нее мы выполняли множество заказов — она была одним из наших крупнейших клиентов. В дальнейшем Супрун некоторое время была партнером по бизнесу, но в дальнейшем каждый пошел своим путем.

Как вы оказались в Москве, в инвестбанке «Ренессанс Капитал»?

Когда финансовый рынок начинал активно расти (в середине 1990-х годов), банк подыскивал себе людей в московский офис. Нужны были специалисты, которые знают рынок Украины, получат практику в Москве и будут продвигать услуги «Ренессанс Капитала» в Украине. Мне предложили должность вице-президента банка. Занимались брокериджем, скупали голубые фишки: крупные пакеты акций украинских компаний, государственные облигации.

Почему «Ренессанс Капитал» обратил внимание именно на вас?

Мы работали в этом направлении в Украине, хорошо знали рынок, у нас было много клиентов. После того как сформировали первый пакет заказов, российская компания в 1997 году открыла свой офис в Киеве, который я возглавил. Начали работать в направлении привлечения капитала, вывода отечественных компаний на IPO. Планировали принять участие в приватизационных процессах «Укртелекома». Параллельно с этим занимались рассмотрением возможности покупки компаний нефтегазовой отрасли.

…И перешли в «Укрнафту»?


Нет, это произошло несколько позже. В 1998-м… На рынке — дефолт, в банке — конфликт интересов. И было принято решение о закрытии киевского офиса и сворачивании всех программ.

На то время у нас был сформирован большой пакет акций «Укрнафты», что позволило мне как миноритарному акционеру войти в наблюдательный совет компании.

В 1998-2000 годах был членом правления «Укрнафты», отвечал за активы и инвестиции в компании как член правления НАК «Нафтогаз Украины».

Почему вскоре вы согласились возглавить «Укрнафту»? Ведь финансовое состояние компании было практически безнадежным?

У меня накопилось много исходной информации о деятельности «Укрнафты» которая позволяла найти возможности реанимировать компанию. Потому и согласился.

За год были реструктуризированы долги перед налоговой, которая уже ставила вопрос о распродаже активов «Укрнафты».

При поддержке тогдашних премьер-министра Ющенко и вице-премьера по ТЭК Юлии Тимошенко удалось преломить ситуацию с продажей нефти в госрезерв и сельскохозяйственным предприятиям на условиях предоплаты по «ориентировочно» рыночным ценам, но не без оплаты, как происходило до этого.

Кроме того, мы стали инициаторами создания нефтяных аукционов, которые позволили перейти на рыночные условия работы.

Почему ситуация в компании на сегодня непрозрачна? Ведь государству принадлежит контрольный пакет акций.

Действительно, государство владеет пакетом более 50% акций, но де-факто не осуществляет контроль над «Укрнафтой». Похожая ситуация и во многих других компаниях, где государство имеет контрольный пакет, но не может влиять на менеджмент.

Каким пакетом акций «Укрнафты» вы владели?

До 1%. Это были акции, приобретенные через ваучеры. На сегодня у меня нет акций компании.

Почему после работы в нефтяной компании вы перешли в строительную?

Со Львом Парцхаладзе, председателем совета директоров компании «XXI Век», я был знаком еще с начала 1990-х, инвестировал его проекты в качестве пассивного инвестора. После того как я не прошел в парламент по списку Блока Литвина, Лев предложил мне развивать бизнес его компании в регионах, где я имел хорошие контакты с губернаторами.

На каких условиях вы работали?

До моего прихода в «XXI Век» компания работала лишь на столичном рынке (до 90% проектов); на сегодня 70% работ ведется в регионах Украины.

Свои проекты в регионах мы развивали со Львом на паритетных основаниях, то есть 50 на 50. Я искал свободные площадки для строительства, сопровождал и оформлял документацию.

Но вы вышли из «XXI Века». Почему?

Мы по-разному видели дальнейшее развитие наших проектов, у нас был разный стиль управления. Пришли к выводу, что дальше каждый будет самостоятельно развивать проекты. Часть проектов осталась в «XXI Веке», часть была передана мне.

Лев Парцхаладзе говорил, что это объекты в Запорожье, Полтаве и Ялте…

Это только часть проектов. Непринципиально, какие проекты кому отойдут. Мы оценили их стоимость и распределили поровну.

Что это за проекты, в каких регионах? У вас есть там хорошие знакомые?

Практически все руководители после выборов остались на своих местах, у меня сохранились с ними хорошие контакты. Поэтому мне несложно было находить информацию о свободных участках, об аукционах и тендерах.

Вы говорили о намерении инвестировать в свои проекты 420 миллионов долларов. При этом вы не привлекаете сторонних инвесторов. То есть вы будете брать кредиты?

Мы намерены привлекать деньги инвесторов, это могут быть фонды, биржи, банки. Сейчас с местными и иностранными компаниями ведем переговоры об управлении нашими торговыми центрами. Инвестора будем привлекать на момент строительства, после того как оформим землю.

Озвученная вами весной ставка по кредиту в 5-5,5%+LIBOR, что в итоге составляет 10-11% годовых, касается отечественных банков?

Это было в начале года. Сейчас ситуация на рынке поменялась и ставка иностранных банков выросла до 12-13% годовых. Деньги с каждым месяцем дорожают, и, может быть, до конца года эта ставка вырастет до 15%.

Брать кредиты в отечественных банках невыгодно. Если они привлекают деньги населения в гривне под 18% годовых, то кредит будет стоить как минимум 20-21%.

«XXI Век» строил большие гипермаркеты, вы же намерены возводить супермаркеты средних размеров. Какова разница в себестоимости строительства и рентабельности работ?

Если строить большой гипермаркет, то себестоимость одного квадратного метра оценивается в 1,2-1,4 тысячи долларов. В нашем случае это 500-600 долларов за квадратный метр, так как у нас сборные конструкции, а гипермаркет в основном является монолитным зданием. Кроме того, срок строительства супермаркета среднего размера составляет до полугода, большого торгового центра — 2-2,5 года.

Какое количество торговых центров вы намерены построить?

В течение пяти-семи лет мы возведем сеть из 100 торговых центров общей площадью около 750 тысяч квадратных метров в небольших и средних городах с населением от 50 до 200 тысяч. То есть по 4-5 торговых центров в каждой области.

Мы решили развивать именно новый формат торговых центров для небольших городов Украины, так как сегодня этот сегмент рынка не развит.

Какими будут арендные ставки?

В больших торговых центрах арендная ставка составляет около 25 долларов за квадратный метр в месяц. При этом в таких супермаркетах только 70% площадей сдаются в аренду, остальные 30% — это подсобные помещения, лифты, коридоры.

У нас же при ставке 15-16 долларов за квадратный метр в аренду будет сдаваться 100% площади.

Вы также занимаетесь строительством жилых домов. Назовите себестоимость квадратного метра…

У нас это от 0,8 до 1 тысячи долларов. Сюда входят: покупка земли, работы, стройматериалы. В Киеве земля дороже и цена выше.

Себестоимость может расти. Что касается цен на эконом- и бизнес-жилье, тут рост, я считаю, будет приостановлен. Одной из причин этому является ситуация, которая сложилась в банковском секторе. Кредиты дорожают, банки все более осторожно относятся к выдаче займов на покупку жилья.

Застройщики жалуются, что до 30% от стоимости жилья приходится заносить в кабинеты, чтобы получить разрешение на строительство…

Я думаю, что они имели в виду получение разрешительных документов, покупку земли и изменение ее целевого назначения.

Можно говорить, что без знакомств заниматься строительством довольно сложно?

Я бы сказал, что легче реализовывать проекты, если есть хорошие контакты. Если их нет — дороже, так как появляются посредники, услуги которых надо оплачивать.

Вы покупаете землю на вторичном рынке? Насколько она дороже, чем на первичном?

Мы рассматриваем возможность покупки на обоих рынках. Так как на вторичном не работают аукционы, цены на землю на этих рынках практически одинаковые.

Вы были народным депутатом IV созыва. Почему не cтали продолжать политическую карьеру?

Стараюсь не думать об этом. Хотя считаю, что политика никуда от меня не уйдет. Мне комфортно заниматься бизнесом.

Какой бизнес, кроме строительного, вам интересен?


Аграрный сектор будет стремительно развиваться в ближайшие пару лет, так как потребление продуктов растет, а земли в Украине хорошие. Мы потихоньку к этому бизнесу присматриваемся. Я считаю, что осенью должна упасть цена на землю, так как предложение превышает спрос. Все, кому земля была нужна, уже купили, а те, кто хотел продать, завысив цены, остались с ней в длительном ожидании.

Инфо. Олег Салмин
Родился в 1967 году в Запорожье.


1992 год — окончил Киевский международный университет гражданской авиации. Позже — Институт банкиров, Высшую школу права при Киевском национальном университете им. Т.Г. Шевченко, Российский государственный университет нефти и газа им. И.М. Губкина.
1996-1998 годы — вице-президент инвестиционного банка «Ренессанс Капитал» в Москве.
1998-2000 годы — член правления НАК «Нафтогаз Украины».
2000-2003 годы — председатель правления нефтедобывающей компании ОАО «Укрнафта», депутат Верховной Рады IV созыва.
2006-2007 годы — управляющий партнер по региональному развитию девелоперской компании «XXI Век».
2008 год — председатель совета директоров инвестиционно-девелоперской компании Steltex Investments.

12 млн. грн. составил доход Олега Салмина за 2007 год

Компания Олега Салмина работает в разных сегментах рынка недвижимости над 12 проектами общей площадью около 1,5 млн. кв. м.Это торговый центр и бизнес-центр в Киеве, три жилых комплекса, торговый центр и многофункциональный комплекс в Запорожье, один много-функциональный комплекс в Полтаве и два в Виннице, гостиничный комплекс в Ялте. В планах — развитие сети торговых центров в регионах Украины.

Steltex Investments занимается поиском земельных участков, организацией строительных работ, обслуживанием объектов недвижимости.

Отношения с «Приватом»

В апреле 2003 года благодаря усилиям «Привата» Олег Салмин был смещен с поста почетного председателя правления ОАО «Укрнафта».

Парцхаладзе о проектах Салмина

Как рассказал Лев Парцхаладзе украинским СМИ, его компании были неинтересны продвигаемые Олегом Салминым проекты. Парцхаладзе объяснил это тем, что «XXI Век» работает только в формате больших торгово-развлекательных центров.
"Моя Вінниця"За iнформацiєю:Дело
Система Orphus

Останні новини

Реклама

Загрузка...
Загрузка...
Афіша кінотеатра Мультіплекс (Караван)