- Первое ОСМД в Виннице было зарегистрировано в 1998-м. До 2008-го их было уже 92. После создания отдела развития ОСМД динамика пошла вверх - по 30-35 домов в год. На сегодня в Виннице 270 домов с ОСМД, еще два объединения в стадии оформления. Всего в городе 1870 домов, относящихся к коммунальной собственности.
- Как мэрия привлекает винничан к созданию ОСМД?
- Самая главная помощь – капитальный ремонт дома, создавшего ОСМД, полностью за счет городского бюджета. Первым в 2009-м был отремонтирован домик на 5 квартир за 54 тысячи гривен. Уже в 2012-м было отремонтировано 13 домов на общую сумму 1,8 миллиона. В этом году продолжается та же тенденция. Специалисты по капремонту выходят и делают дефектовку дома – все, что необходимо, включается в капремонт. Как правило, надо перекрывать крышу, менять инженерные сети подвального помещения, отмостки и цоколь, электрощитовую и т.д. Например, были дома, где в подъездах на лестничных клетках поменяли окна на пластиковые.
- Серьезные расходы, безусловно. Причем, получается, что владельцы квартир в домах с ОСМД получают капитальные ремонты за счет своих соседей - ведь городской бюджет наполняется всеми винничанами…
- Дело в соблюдении законодательства и здравом смысле. Мы все воспользовались правом приватизировать свои квартиры - в Виннице приватизировано 93% жилья. Но никто особо не вчитывается в закон про приватизацию государственного жилищного фонда, где 10-я статья четко говорит о том, что гражданин, купивший или приватизировавший квартиру, становится также совладельцем всего дома и несет ответственность за техническое состояние всех его конструктивных элементов. Стены, фундамент, крыша, лестничные клетки, инженерные сети и т.д. – все это совместное имущество всех жильцов дома. К сожалению, наши люди не всегда хотят этого понимать. В итоге квартиры наши, а дом стоит на учете в горисполкоме…
- Владимир Петрович, среди населения бытует мнение о том, что в домах с ОСМД квартплата больше, чем в обычных.
- На самом деле во многих винницких ОСМД тариф даже на 15-20% меньше, чем в домах, которые обслуживаются ЖЭКами. Если в городе на сегодняшний день средний тариф – 2 гривны с квадратного метра, то в ОСМД – 1,7-1,8 гривны. Дело в том, что по законодательству ОСМД является неприбыльной организацией и не платит налоги. А ЖЭК ведь платит все виды налогов - 38-50% собранных с квартплат сумм! В итоге те же самые услуги в том же объеме и качестве в ОСМД получаются дешевле.
- А я слышал, что в Киеве есть ОСМД с солидным стартовым взносом и ежемесячным платежом в несколько тысяч...
- ОСМД позволяет своим членам на общих собраниях самостоятельно определять судьбу и техническое состояние дома и придомовой территории. Если жильцы хотят жить с комфортом или даже шиком, по европейскому стандарту, почему бы и нет? Когда в холле подъезда стоит большой аквариум, расставлены вазоны, сидит консьерж. Люди состоятельные могут себе позволить так жить. Но подавляющее большинство наших ОСМД, конечно, старается экономить. Правда, изредка такая экономия доходит до абсурда – грязи и полного бардака. Но самим же жильцам это быстро надоедает, и они решают оплачивать минимально необходимые услуги.
- Я правильно понимаю, что цены и качество прочих коммунальных услуг – отопления, холодной и горячей воды, электричества, газа – от наличия или отсутствия ОСМД не зависят?
- Естественно, тут все остается без изменений. Ведь жильцы подписывают прямые договора с поставщиками.
- А как с субсидиями и льготами?
- Также остаются в полном объеме. Просто, например, та же субсидия теперь будет перечисляться на счет не ЖЭКа, а ОСМД. Единственное, все это нужно правильно оформить, и вовремя подать документы о льготной категории жильцов в органы социальной защиты. У нас были случаи, когда ОСМД в силу своей неорганизованности неправильно или не вовремя оформило документы, и люди не получили часть льгот или субсидий. Но это все легко исправляется.
- А само ОСМД оформить сложно?
- Абсолютно не сложно. Жильцы подают нам протокол сборов, устав объединения (мы раздаем образцы документов, им надо только впечатать адрес) и заполненную регистрационную карточку (форма Ф1 тоже выдается нами). Если вдруг не могут сами оформить этих три документа, мы им помогаем. После этого за 3-4 дня проходит бесплатная регистрация в горисполкоме. Финансовые затраты идут только на нотариальное заверение документов, открытие счета в банке и изготовление печати. Я всегда рекомендую обращаться к государственному регистратору в “Книжке” - 54 гривны, правда, с очередью 1,5-2 часа; у частного нотариуса – без очереди, но за 250-280 гривен.
- А собственно кто создает само ОСМД?
- Владельцы квартир. Инициативная группа за 14 дней оповещает всех собственников о дате, времени и месте (например, возле первого подъезда) проведения учредительного собрания по созданию ОСМД. Если приходит 50% плюс один собственник квартир, значит, сборы легитимные и имеют право принимать решение. Если из присутствующих 2/3 голосуют “за”, значит, решение принято. Остальные – отсутствующие и голосовавшие против - подчиняются этому решению. Если, например, в доме есть только три владельца квартир, а остальные еще не проданы, там уже может создаваться ОСМД, остальные могут присоединиться в любой момент, написав заявление на имя председателя ОСМД. Точно так же, если в доме только три приватизированных квартиры; остальные жильцы смогут присоединиться после приватизации своих квартир.
- А смысл? Все равно решениям ОСМД обязаны подчиняться все жильцы дома.
- Разница между членом ОСМД и “не членом” на самом деле весьма существенна: члены на собраниях присутствуют и голосуют за тот или иной вопрос; тогда как “не члены” могут только присутствовать, но не имеют права голоса, а значит, не влияют на решение вопроса. Потому лучше быть членом. В законе записано, что каждый владелец квартиры, будь он членом или “не членом” ОСМД, участвует в его работе в зависимости от занимаемой площади. Если, например, однокомнатная квартира занимает 5% от общей площади дома – такова и доля ее владельца в общих затратах ОСМД. Если четырехкомнатная квартира, скажем, занимает 30% от общей площади дома – доля ее хозяина во всех расходах тоже 30%. ОСМД имеет свой расчетный счет, куда жильцы переводят платежи (платится точно так же, как квартплата ЖЭКам, - автор).
- Какова оптимальная структура ОСМД?
- ОСМД выбирает правление и председателя, которых потом можно и переизбрать большинством голосов. Председатель работает на общественных началах или же жильцы определяют ему зарплату. Остальной штат и структуру члены ОСМД определяют по своему желанию. На мой взгляд, сегодня в нем обязательно должна быть уборщица. А, например, сантехник и электрик постоянно не нужны - есть аварийно-диспетчерская служба, которая устранит аварийную ситуацию и выставит счет объединению. Еще можно подписать договор между ОСМД и тем же ЖЭКом. В любом случае разовая оплата услуг для ОСМД обойдется дешевле. Бухгалтер тоже не обязателен, но желателен. Один бухгалтер на полную загрузку обеспечивает ведение бухгалтерии 4-6 объединений. Насколько я знаю, услуги бухгалтера для одного 100-квартирного дома стоят гривен 300-400.
- А если ОСМД попробует обойтись без бухгалтера, ваш Ресурсный центр поможет?
- Конечно, подсказываем. К тому же сейчас рассматривается идея создания бухгалтерии, которая помогала бы ОСМД вести учет как минимум по льготам и субсидиям. Хотя там ничего сложного нет, но все равно не все председатели могут самостоятельно вникнуть, и вовремя подавать документы.
- А что происходит, если член или “не член” ОСМД не хочет платить за утвержденные им услуги?
- Иногда возникают такие ситуации, но они решаются в пользу ОСМД. По закону, мы уже говорили, решения ОСМД обязательны для всех жильцов, и платить должны все согласно с долей своей жилплощади. А спорные вопросы решаются в судебном порядке. Есть свежий пример, когда ОСМД подал на владельца одной из квартир в суд за то, что тот отказывался платить за лифт, потому, что не живет в доме. В итоге суд обязал жильца заплатить накопившейся долг 1,5 тысячи, а заодно и 217 гривен, которое ОСМД заплатило за открытие дела в суде, и 1,7 тысячи, потраченные ОСМД на услуги юриста. Таким образом, должник оплатит в 2 раза больше своего долга
- Правда, что расформировать ОСМД невозможно?
- До прошлого года не было вариантов ликвидации ОСМД, кроме случаев физического уничтожения дома, скупки всех квартир одним собственником или появления соответствующего судебного решения. Но сегодня добавился четвертый вариант: когда собственники квартир принимают решение о ликвидации. У нас, кстати, уже было одно ОСМД, которое самораспустилось из-за того, что у них не получилось приватизировать придомовую территорию, ибо дом с 2-х сторон окружен “красными линиями” и санитарными зонами.
- Так они ради этой земли, очевидно, и создавали ОСМД?
- Вероятно, так как они самовольно сделали к своему дому пристройки, для легализации которых надо было приватизировать землю. Но в итоге они сейчас опять подписали договор с ЖЭКом. Хотя в Виннице 72 других ОСМД приватизировали свои придомовые территории; для сравнения в Киеве только 6.
- В Киеве земля дороже…
- Не только; думаю, Винница просто прогрессивнее. В любом случае жильцы отвечают за содержание своих домов и придомовых территорий во всей Европе, Прибалтике, даже в России с Казахстаном, причем там это обязательно. В Украине же создание ОСМД пока остаётся добровольной нормой.
- Владимир Петрович, напоследок скажите, что собой представляет ваш Ресурсный центр?
- Всего 6 человек, по двое из горисполкома, общественной организации “Кредо” и Ассоциации владельцев жилья. Мы даем консультации, помогаем в организации ОСМД. Кроме этого, город организовал бесплатные 72-часовые курсы управителей жилищных комплексов для старших по домам и председателей ОСМД. В 2012-м было обучено сто человек, каждый получил соответствующее удостоверение. В текущем году уже 38 человек получили удостоверения, сейчас набираем следующую группу - приглашаем желающих старших по дому или глав ОСМД.