Ціни на житло падають, здебільшого вінничан обирають жити в приватному секторі, чи новобудові: за місяць карантин значною мірою вплинув на ринок нерухомості.
Вінницький ринок нерухомості за останнє десятиріччя подолав дві фінансові кризи: в 2008 та 2014 роках. Зараз сфера нерухомості переживає чергові випробування, що значною мірою вплинули на ціноутворення вартості житла для вінничан. Для місцевих забудовників 2006–2007 роки стали досить сильним викликом. Вінниця, яка швидкими темпами розвивається, переживала тоді спад на ринку нерухомості. Тільки оговтавшись від наслідків світової кризи 2014 - 2015 років, виникла чергова нестабільність, пов’язана з девальвацією гривні, проте завдяки низькій закредитованості ринку на той час, цей період вдалося подолати значно легше. Останні роки, ціни на ринку нерухомості у Вінниці зросли. Особливо на орендоване житло в новобудовах. Також вінничани активно поліпшували свої житові умови, користуючись пропозиціями від забудовників, яких було чимало. Це зумовило різкий спад вартості нерухомості в старих будинках. Однак, зараз ринок нерухомості чекає посилена боротьба за клієнта. На валютному ринку зафіксовано чималі коливання, фінансисти прогнозують скорочення зарплат та безробіття. Як це вже позначилося на вінницькому ринку нерухомості, нам розповів вінницький рієлтор житлового фонду, власник агенції нерухомості WIN Павло Сніцар.
Сьогодні більша частина орендарів воліють винаймати житло, що розташовано у приватному секторі. Тому ціни на оренду чи продаж такого житла є стабільними. В деяких випадках доходять до аукціонів. Квартири подешевшали на 20–50 %. У виграші ті, хто купував житло для подальшої здачі в оренду, зараз в них вигідний період для придбання нерухомості. Павло Сніцар працює в сфері нерухомості, з його слів, цьогоріч попитом користуються пропозиції вже готового жила, вкладати кошти в нові будівництва покупці поки не збираються.
Як зараз на ринку нерухомості з купівлею-продажем, які пропозиції користуються попитом та хто найчастіше купує житло?
«Під час карантину житло купують, але менше. В основному ті, кому воно дуже необхідне. Зараз спостерігається повернення цін 2017–2018 років. Купують зазвичай з готовим ремонтом. Пропозиції новобудови, на стадії будівництва зараз не актуальні. Попитом користується вже готове житло. Частіше це новобудови, квартири в старих будинках, таких, як «Сталінки» чи «Царські Будинки» теж не завжди актуальні. Деякі вінничани вкладають гроші в нерухомість, бо не можуть прогнозувати подій на ринку в майбутньому. Для деяких, велику роль грає бюджет, якщо в покупця всього 30.000$ і терміново потрібно купити 2 кімнатну квартиру, то вони не зможуть розраховувати на 1 кімнатну в новобудовах, доведеться розглядати пропозиції в старих будинках. Все залежить від бюджету людей, адже кредити на нерухомість люди теж бояться брати. Така ситуація на ринку склалася за місяць карантину. Далі, думаю, будуть все більше купувати нову нерухомість, а більш старіша відійде на другий план».
Який район Вінниці користується попитом найбільше?
«Якщо взяти райони Вінниці, то завжди був перспективніший Ленінський (ред. - Правобережжя), ніж Замостянський чи Староміський. Люди віддають перевагу районам з інфраструктурою. Завжди актуальні мікрорайони Вишенька - Урожай - Центр. Також віддають перевагу району на Замості, хто звик там жити. В крайніх районах, таких як: Київська - «ВодоКанал», Старе Місто - «ПедУчилище», «Будинок Відпочинку», «Крива», «Пятихатки» кінцеві зупинки Тяжилова, Бучми, П’ятничани - актуальні пропозиції приватного сектору зі своєю ділянкою, в будь-яких варіантах. Приватні будинки зараз дуже актуальні, а ділянки купують там, де є можливість будуватись і ближче до природи».
Яка ситуація на орендоване житло? Чи зменшилася кількість охочих взяти квартиру в оренду та як вплинув карантин на ціноутворення?
«Ціни на оренду квартир впали капітально. Люди масово стали виїжджати з них після втрати роботи. Якщо раніше 1 кімнатні в новобудовах доходили до 10000 гривень, за ексклюзивні варіанти, то зараз шукають до 6000–7000 гривен максимум. Легко порахувати, на скільки ринок просів за місяць. З 3-х кімнатними трішки по іншому, там мешкають в основному сім’ями або компаніями. Але люди вже ціленаправлено та більш детально вибирають. Ті, що були 15000 гривень, стали 12–10 тисяч, або взагалі не здаються на цей період. Приватний сектор, як я згадував раніше піднявся в попиті. Якщо будинок великий коштував орендарям 1000$ за місяць, то зараз може бути 1200$. Бо на один варіант може бути 3–4 бажаючих».
Як вплинула ситуація з карантином на ринок?
«Зміни були з перших днів карантину. Виграли ті, хто вчасно відреагував на ситуацію зробив певні умови для людей — «канікули», знижки, навіть оплату бартером. Саме вони, ще на початку, на вигідних умовах здали чи продали свою нерухомість. Зараз ринок нерухомості дешевіє з кожним днем, незважаючи на пору року, курс долара чи ситуацію в країні. Навіть після того, як закінчиться карантин, люди просто переоцінять вартість. Думаю, будуть ціни нижче на все».
Зазвичай пора року відіграє значення в ціноутворенні, чи буде впливати сезонність на ціноутворення цьогоріч?
«Якщо б завтра зняли карантин, а загроза хвороби минула, то це літо, було б прибутковішим, в порівнянні з іншими. Багато людей повернулися примусово з-за кордону, і змушені купувати собі житло. Ті хто планував купувати на осінь-зиму, не стали б зволікати. Адже на зимовий період, повертаються люди з сіл, тому майбутній попит вплинув би на літні пропозиції. Купують зараз, лише по занижених цінах, а орендують лише ті, хто залишається на роботі. Можна точно лише сказати - оренда приватних будинків зараз найактуальніша».
Чи буде затяжною криза на ринку нерухомості і яка ситуація зараз?
«Криза однозначно буде. Вона вже є. Багато власників дають рієлторам ключі та дозволяють ставити самостійно ціни по оренді. З продажами важче. Якщо людина купила квартиру чи будинок, або приміщення, вклала гроші та сили в ремонт, то власнику потрібно продати нерухомість за початкову суму з урахуванням витрат на ремонт і певним відсотком заробітку. З кожним днем цей відсоток падає».
Як працюють рієлтори в умовах карантину?
«Зараз працюють ті, хто має можливість пересуватися на власному транспорті. Хто дотримується засобів безпеки. Стосовно клієнтів - оглядають нерухомість здебільшого ті, кому вона дійсно потрібна. Тому, що пересуватися містом не всі зараз можуть.
Більше стали писати, ніж дзвонити. У свою чергу, це призвело до більш детальної роботи з кожним клієнтом окремо. Більше часу кожному виділяється в переписці, чи в подальших розмовах. В порівнянні - раніше було 10 людей за годину, зараз 1 клієнт за 2 години. В мене був випадок вже, коли люди боялись особистої зустрічі та попросили зняти відео-огляд будинку. Поки вони думали інші, які переглянули це відео, приїхали і зняли його, в той же день» .
Як зміняться умови роботи рієлторів в майбутньому?
«Форс-мажорні обставини породжують нові напрями роботи, на які люди раніше не звертали уваги. Це стосується в першу чергу сервісу.Саме ця глобальна ізоляція дає перше перезавантаження всієї системи роботи з клієнтами. Залишаться лише ті, хто надає дійсно правдиву та потрібну інформацію людям. Хто орієнтується в цінах, місце-знаходжені та актуальності об’єкта. Що збереже дійсно час, гроші клієнтам і принесе задоволення та впевненість в правильній купівлі будь-то великого будинку чи маленького гуртожитку. Буде ще більше актуальності в школах рієлторів».
Якою є онлайн робота в сфері нерухомості?
«Я давно звик до прямих ефірів, онлайн оглядів, відео розповідей, популярних і прихованих хештегів. Давно користуюсь YouTube та Instagram. Колись активно користувався ВК, ще за півроку до виходу Закону про заборону. Потім почав використовувати Facebook. Роботу з розкруткою своїх сторінок здійснював самостійно. Кожного разу відслідковую зміни в налаштуваннях та оновлення. Тому інших людей з рекламної сфери не підключаю. Використовую робочі сайти та соціальні мережі. В нашому місті Facebook підходить для старшого покоління та Instagram для молодшого, для відеооглядів це YouTube, як основний відео канал».
Які прогнози на майбутнє для вінницького ринку нерухомості?
«Однозначно ціни впадуть. В подальшому, ситуація може залежити не від курсу долара в країні вже, а від економічної складової. Велику роль в ціноутворенні може відіграти ситуація в аграрному секторі. Ще значною мірою вплине платоспроможність населення. Невиключено, що ми можемо спостерігати договірне ціноутворення».
Цей рік стане переломним для ринку продажу нерухомості. Більшість експертів очікують, що мілкі гравці покинуть цю нішу. В умовах жорстокої боротьби за клієнтів, деякі можуть демпінгувати або грати на пониження. Фахівці вважають, що цьогоріч ріст собівартості новобудов не сягне вище 10 %, але забудовники можуть виграти за рахунок розстрочки на продаж житла. «Вторинна» нерухомість незважаючи на нижчу вартість, може вижити за рахунок іпотечного кредитування. На початок року співвідношення попиту у відсотках була 60 % до 40 % на користь новобудов.
